İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından COVID-19 ve Mücbir Sebep
Tarafların sözleşme yaptıkları sırada öngöremedikleri ve sözleşmeyi yaptıktan sonra ortaya çıkmasıyla sözleşmede üstlenilen sorumlulukların yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkânın veya yasal bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini, kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkânın veya yasal bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını, sürelerin uzatılmasını veya eski hale iade edilmesini gerekli ve zorunlu kılan hallerde mücbir sebebin varlığının kabulü gerekir. Esasen, mücbir sebeplerin çeşitlerini sözleşmelerde de sınırlayabilmek mümkün değildir ve devamlı değişme ve gelişme halindedir.
Objektif olarak bakıldığında COVID-19 enfeksiyonu salgınının sözleşmeler için mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerekir. Bu çalışmanın konusu İşyeri Kira Sözleşmeleri özelinde COVID-19 enfeksiyonu salgının mücbir sebep olarak kabulü ile Tarafların böyle bir durumda hak ve yükümlülükleri hakkında bilgi verilmesidir. Genel olarak COVID-19 Salgının Sözleşmelere Etkisi çalışmamıza ise buradan ulaşabilirsiniz.
I. Genel Olarak İşyeri Kira Sözleşmeleri
Kira Sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir [1]. Kural olarak, kiraya veren tarafından kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmaması veya sınırlı olarak kullanması hallerinde dahi kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder [2].
İşyeri kira sözleşmelerinde ise çoğunlukla kiralananın “işyeri” olarak kullanılacağı yani kiralanma amacının açık bir şekilde kararlaştırılması söz konusudur. Bu kapsamda kiraya verenin kira sözleşmesi süresince kiralananı sözleşme amacına uygun bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez [3].
1. Sözleşmelerde Mücbir Sebep Hükmünün Yer Alması
Taraflar aralarındaki sözleşmede mücbir sebep hükmü öngörebilir ve bu hükümde hangi hallerin mücbir sebep olarak kabul edileceğini, sıralanan mücbir sebep hali ortaya çıktığında sözleşmenin akıbetini veya sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklere, sürelere, hak ve borçlara etkisini önceden kararlaştırabilirler. Salgın hastalıkları mücbir sebep hallerine istisna tutabilir veya sıralanan mücbir sebep hallerinde salgın hastalıkları bulundurmayabilir. Türk hukuku açısından sözleşme hukukuna egemen olan “sözleşmeye bağlılık” ilkesi gereği öncelikle İşyeri Kira Sözleşmeleri için de taraflar arasındaki sözleşmede bu yönde bir hükmün olup olmadığı ve varsa öngörülen haliyle sözleşmenin akıbetinin netleştirilmesi gerekir.
2. Sözleşmelerde Mücbir Sebep Hükmünün Yer Almaması
♦ İdari Karar ile Kapatılan İşyerleri
Maddî imkânsızlık, borcun doğa ve mantık kuralları gereği ifa edilemez olmasıyken, bir borcun ifasının doğa ve mantık kurallarına göre mümkün olduğu halde, bir hukuk kuralı veya hukuken yetkili kılınmış bir makamın kararı o borcun ifasını engellediği durumlarda hukukî imkânsızlıktan söz edilir.
Bilindiği üzere, COVID-19 enfeksiyonu salgını nedeniyle idari kararlarla birçok işyerinin geçici olarak kapatılmasına karar verilmiştir. İlgili idari kararların kapsamında kalan işyerleri için kiraya verenin yasadan kaynaklanan “kiralananın amacına uygun bulundurmak” yükümlülüğü kiraya verenden kaynaklanmayan bir nedenle engellenmiş olmakta yani yetkili kılınmış bir makamın kararı ile kiralananın kullandırılması borcu imkansız hale gelmiş olmaktadır. Bu sebeple işyeri kapatma idari kararı kapsamında kalan işyerleri için kiralanan kiraya veren tarafından kullanıma elverişli bulundurulmadığı için yani hukuki imkansızlık nedeniyle kiracının da kira bedelini ödeme borcu kapatma kararı süresi boyunca sona ermiştir.
♦ İdari Karar ile Faaliyeti Sınırlandırılan İşyerleri
Sözleşmenin parasal koşullarını, edim ve karşı edim arasındaki oranı; esaslı suretle sarsan olağanüstü olaylara, beklenilmeyen olaylar ve bu durumların, hukukî hükümlerini düzenleyen sisteme de “Beklenilmeyen Haller Hukuku” denir [4]. Genel olarak da beklenilmeyen hallerin, borcun yerine getirilmesini esaslıca güçleştirdiği ve aşırı ifa güçlüğü kapsamında sözleşmenin uyarlanması gerektiği kabul edilmektedir. Çünkü beklenmeyen halin gerçekleşmesi durumunda edimin ifası, alacaklıya sağlayacağı yararlar ile ölçülemeyecek derecede ve iyi niyetle bağdaşamayacak şekilde borçlu için çok ağır bir yüke katlanmayı gerektirmektedir [5]. Yani borç ifa edilebilir, ifası imkansız değildir fakat ifa edilmesi borçluya adalet ve hakkaniyet ile bağdaşmayacak şekilde aşırı bir yük yükleyecektir.
İdari tedbir kararı ile eğer işyeri geçici olarak kapatılmayıp işyeri faaliyetleri çalışma sürelerine sınır koyulması, yalnızca paket servise özgülenmesi gibi kısıtlanacak önlemler kapsamında kalmışsa bu kez de kiracıdan kaynaklanmayan ve sözleşmenin yapılması sırasında öngörülemeyecek beklenmeyen halin gerçekleştiğinin kabulü ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.
♦ İdari Tedbir Kapsamında Olmayan İşyerleri
Hiçbir idari tedbir kararının kapsamında olmayan işyerleri için ise her ne kadar güncel olarak COVID-19 enfeksiyonu salgınına bağlı Türkiye geneline yaygın bir sokağa çıkma yasağı gibi mücbir sebep oluşturabilecek bir karar bulunmasa da yetkili devlet makamları tarafından da önerildiği gibi birçok işyeri uzaktan çalışma sistemine geçmiş veya işyeri faaliyetlerini durdurmak zorunda kaldığı için kiralananlar kısmen veya tamamen kullanılamamaktadır.
Herhangi bir idari tedbir kararının kapsamında kalmamasına rağmen kısmen veya tamamen kullanılamayan işyerleri için öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine bakılarak mücbir sebep hükmüne göre hareket edilmesi gerekir. Eğer böyle bir hüküm bulunmuyorsa, salgın nedeniyle işyerinin kullanılamamasına bağlı olarak sözleşmeden kaynaklanan kira borcunu ödeme yükümlülüğünün kiracı aleyhine esaslı olarak sözleşme dengesini bozduğu kabul edilerek sözleşmeye uygun bildirim ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilmelidir. Taraflar anlaşıncaya dek de sözleşmeye ilişin kira bedelleri, uyarlama hakkı saklı tutularak tam olarak ödenmelidir. Çünkü tarafların anlaşamadığı senaryoda hakimden uyarlama talep edilmesinin ön koşulu uyarlama hakkının saklı tutulmasıdır.
II. İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi
Türk Borçlar Kanunun 138.maddesi ve 331. maddesi uyarınca kiracının, ayrıca COVID-19 enfeksiyonu salgınının kira ilişkisinin devamının kendisi için çekilmez hâle getirdiğini ileri sürerek bu çekilmezliği tevsik edici belgelere de dayanarak sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
III. 7226 Sayılı Yasanın Geçici 2. Maddesi
26.03.2020 tarihli 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un Geçiçi 2. Maddesi 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağını hüküm altına almaktadır[6]. Fakat hükmün lafzı İşyeri Kira Sözleşmelerinin belirtilen tarih aralığında askıda hükümsüz mü kalacağı yoksa yalnızca kira bedellerini ödemeyen/ödeyemeyen kiracıların bu sebeple tahliye edilemeyeceği veya sözleşmelerinin feshedilemeyeceği mi anlamına geldiği yoruma açıktır. Yani, kiracılar bu hükme dayanarak kira bedellerini ödemedikleri takdirde süre sonunda geriye yönelik olarak kira bedellerinin faizi ile talep edilme riski bulunmaktadır.
COVID-19 enfeksiyonu salgınının Dünya Sağlık Örgütü tarafından 12.03.2020 tarihinde pandemi olarak ilan edilmesinin ardından küresel ve beraberinde ülke ekonomimiz açısından arz ettiği olumsuz etkiler her geçen gün artarak ortaya çıkmaktadır. Pandemi etkisini azaltmak için ülkemizde başlatılan “Evde Kal” çağrısının yanı sıra çeşitli Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri, Kanunlar ve İdari kararlarla makro ve mikro ölçüde tedbirler alınmıştır.
Pek çok ekonomik faaliyetin devlet tarafından sağlık gerekçesiyle büyük ölçüde kısıtlandığı bu dönemde, kişilerin bir araya gelmesinin engellendiği ve tedbirlerin bizzat devlet tarafından alındığı, başta icra takipleri ve davalar olmak üzere tüm adli işlerde sürelerin durulduğu, işverenlerin çalışanlarını uzaktan çalışma sistemlerine özgülemesinin önerildiği gözetilerek “işyeri” kullanım amacıyla kiralanan taşınmazların fiziki kullanımına son verilmesi ve çalışanların uzaktan/evden çalışma sistemine geçmesi ile esasen sözleşmenin kurulmasından sonra kusursuz geçici imkansızlık halinin oluştuğunun kabulü gerekir.
Kişilerin toplu olarak bir arada bulunmamasına yönelik tedbirler bizzat devlet tarafından yürütülen ve kamu sağlığına ve kamu düzenine ilişkin konular olduğundan işveren olarak çalışanlarının bir araya gelmesine ilişkin alınan bu tedbirleri yok sayma yetkisi işverenlerde bulunmadığına göre herhangi bir idari tedbir kararı kapsamına girip girmediği değerlendirilmeksizin kullanımına geçici olarak ara verilen yani fiziki olarak hizmet sunma faaliyetleri sona erdirilen işyerleri için İşyeri Kira Sözleşmelerinin de sözleşmenin kurulmasından sonra kusursuz geçici imkansızlık kapsamında kalarak ve 7226 Sayılı Yasanın Geçici 2. Maddesi de gözetilerek 30.06.2020 tarihi sonuna kadar askıya alınması taleplerinin kiraya verenler tarafından kabul edilmesi gerekir. Bu çözüm TBK 138. Maddesi uyarınca sözleşmenin uyarlanmasının 7226 Sayılı Yasa ile birlikte yorumlanmasına dayanmaktadır.
Bu riski almak istemeyen yani geriye yönelik kira bedellerini faizi ile ödemek istemeyen kiracıların TBK 138. maddesi uyarınca öncelikle kiraya verenlerine mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin askıya alınması yönünde taleplerini ileri sürmeleri ve kabul edilmediği takdirde sözleşmenin uyarlanmasını talep etmeleri önerilir. Bu süreçte ise kira bedelleri tam ve eksiksiz olarak yalnızca ihtirazi kayıtla ödenmelidir. Çünkü yasanın açık hükmü, tarafların anlaşamadığı durumlarda uyarlamanın hakim tarafından yapılacağını öngörmektedir.
KAYNAKLAR:
[1] Türk Borçlar Kanunu 299. Madde
[2] Türk Borçlar Kanunu 324. Madde
[3] Türk Borçlar Kanunu 301. Madde
[4] A.P. Gözübüyük; Hukukî Mesuliyet Bakımından Mücbir Sebepler ve Beklenmeyen Haller, Ankara 195, s. 125.
[5] F.N. Feyzioğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler 2. Cilt, 2. Bası İstanbul 1977, s. 173.
[6] 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 26.03.2020, 31080(Mükerrer) sayılı Resmi Gazete